Управління багатоквартирним будинком

Управління багатоквартирним будинком: роз’яснення від Мінрегіону

(коментар-огляд листа Мінрегіону України від 21.08.2015 р. № 79-10109)

Мінрегіон нарешті роз’яснив особливості управління багатоквартирним будинком у контексті Закону України від 14.05.2015 р. № 417-VIII, що набрав чинності 1 липня 2015 року. Свої роз’яснення Мінрегіон зазначив у листі від 21.08.2015 р. № 7/9-10109.

У листі Мінрегіон звернув увагу на основні нововведення, які закріпив за собою Закон № 417, роз’яснивши окремі нюанси.

Отож, зупинімося детально на кожній новації.

1. Власник квартири чи нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку є співвласником цього будинку.Такий висновок однозначно випливає з визначень термінів, наведених у Законі № 417 («багатоквартирний будинок», «нежитлові приміщення»,«співвласник багатоквартирного будинку», «спільне майно багатоквартирного будинку» тощо).
2. Власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава (ч. 1 ст. 4 Закону № 417). Тобто згідно із Законом № 417 суб’єктами права власності є в тому числі територіальні громади та держава. Відтак, у разі належності їм на праві власності квартир або нежитлових приміщень вони також є співвласниками багатоквартирного будинку (його спільного майна) і на рівні з іншими суб’єктами наділяються передбаченими Законом № 417 правами й обов’язками.
3. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників(ч. 1 ст. 5 Закону № 417). Поняття спільної власності розкриває ст. 358 ЦКУ, згідно з якою такою власністю є спільна власність двох або більше осіб БЕЗ визначення часток кожного з них у праві власності.

Отже, співвласники, будучи власниками спільного майна багатоквартирного будинку, НЕ МАЮТЬ конкретно визначеної частки в праві власності на таке майно.

4. Замовник будівництва чи попередній власник будинкузобов’язаний передати 1 примірник технічної документації на будинок ОСББ або вповноваженій співвласниками особі. У випадку якщо ОСББ не створено та вповноважену особу не обрано, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону.

Таке передання потрібно здійснювати в спосіб, який підтверджуватиме отримання однією особою від іншої відповідної документації. Наприклад, шляхом підписання акта приймання передачі.

Зверніть увагу!

Частина 5 ст. 5 Закону № 417 містить імперативну норму щодо обов’язку замовника будівництва чи попереднього власника будинку передати один примірник технічної документації на будинок і НЕ передбачає можливості його невиконання з причин, наприклад, незбереження (втрати) технічної документації тощо.

5. Перелік прав співвласників багатоквартирного будинку наведено в ст. 6 Закону № 417. Такими правами є:

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов й обмежень, установлених законодавством або рішенням співвласників;

2)  брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто чи через представника;

3)  одержувати інформацію щодо технічного стану спільного майна багатоквартирного будинку, умов його утримання й експлуатації, витрат на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходжень, отриманих від його використання;

4) безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири й нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку та площу таких квартир і приміщень у межах, визначених законом;

5) ознайомлюватися із рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії;

6)  на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника;

7)  інші права, визначені законом.

Як бачимо, цей перелік НЕ Є ВИЧЕРПНИМ, про що й наголосив Мінрегіон у коментованому листі. Тобто співвласники мають й інші права, аніж наведено в цій нормі.

6. Серед обов’язків співвласників багатоквартирного будинку в Законі № 417 чітко зазначено:ОБОВ’ЯЗОК кожного співвласника належно утримувати, експлуатувати, реконструювати, реставрувати, здійснювати поточний та капітальний ремонти, технічне переоснащення СПІЛЬНОГО МАЙНА багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

Отже, за спільне майно багатоквартирного будинку відповідають співвласники такого будинку.

7. Співвласники несуть відповідальність, зокрема, і за виконання договірних зобов’язань, пропорційно до частки співвласника (ст. 8 Закону № 417).

Нагадаємо!

Часткою співвласника є частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (ст. 1 Закону № 417).

Тобто якщо, наприклад, співвласники багатоквартирного будинку уклали договір із підрядною компанією на проведення певних ремонтних робіт, то в разі невиконання своїх договірних зобов’язань щодо оплати вартості робіт такі співвласники нестимуть відповідальність.

8. Закон № 417 передбачає 3 види управління багатоквартирним будинком (ст. 9 Закону № 417):

• управління співвласниками;
• управління управителем;
• управління ОСББ (АСББ).

Згідно із  загальним правилом, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, а у випадку прийняття ними відповідного рішення — управителем чи ОСББ. Детально про це ми розповідали в статті «Управління багатоквартирним будинком: вибір найоптимальнішого методу».

9. Прийняття рішення щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників урегульовано ст. 10. Закону № 417. Ця стаття закону, зокрема, передбачає порядок прийняття рішень безпосередньо самими співвласниками.

Однак якщо в багатоквартирному будинку створено ОСББ, то прийняття ним рішень відбувається згідно із нормами Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-ІІІ (далі — Закон про ОСББ).

10. Рішення співвласників, прийняте на зборах співвласників, оформлюється протоколом (ч. 7 ст. 10Закону № 417). Ця норма є імперативною, тому відповідні рішення співвласників необхідно буде оформлювати ВИНЯТКОВО за формою, затвердженою Мінрегіоном. Наразі форму протоколу ще не затверджено. Однак із підготовленим міністерством проектом можна ознайомитися на сайті Мінрегіону.

А от стосовно листків опитування, такої вимоги немає. Нагадаємо:  порядок письмового опитування визначено ч. 8 ст. 10 Закону № 417.

Так, щодо письмового опитування Закон № 417 передбачає, що його проведення здійснюється, зокрема, шляхом власноручного заповнення співвласниками листків опитування. Водночас цей Закон НЕ передбачає затвердження будь-якої конкретної форми для листків опитування, проте чітко визначає, що в них потрібно зазначати. А тому форму такого листка опитування можна розробити самостійно. Головне, аби в ньому були зазначені такі дані (виходячи із ч. 8 ст. 10 Закону № 417):

• дату проведення опитування;
• прізвище, ім’я та по батькові співвласника;
• документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення;
• номер квартири чи нежитлового приміщення;
• загальна площа квартири чи нежитлового приміщення;
• документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників);
• запитання — текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або «утримався». Запитання повинно мати чітке та зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень;
• відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався»;
• особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

11. Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (ч. 1 ст. 11 Закону № 417).

Нагадаємо!

Управитель багатоквартирного будинку — фізособа-підприємець або юрособа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка згідно з договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).

Важливо!

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України (ч. 3 ст. 11 Закону № 417).

Оскільки Закон № 417 уводить нові положення, пов’язані з управлінням багатоквартирним будинком, то варто розрізняти 2 таких поняття — «управління багатоквартирним будинком» та«послуга з управління багатоквартирним будинком».

Річ у тім, що згідно із Законом № 417, послугу з управління багатоквартирним будинком надає управитель, який за визначенням Закону № 417 забезпечує належне управління та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб. У той же час відповідно до Закону № 417, для цієї послуги є характерним те, що:

1) до її складу фактично входять послуги з утримання будинків та прибудинкових територій;

2) на саму послугу з управління багатоквартирним будинком є вільною та не регулюється;

3) для надання такої послуги в багатоквартирному будинку повинен укладатися один договір.

Водночас не варто забувати, що в Україні також діє  Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. №  1875-IV (далі — Закон № 1875). І цей Закон (ст. 13) до житлово-комунальних послуг відносить:

• комунальні послуги(централізоване постачання холодної води, централізоване постачання гарячої води, водовідведення (із використанням внутрішньобудинкових систем), газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);
• послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій(прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);
• послуги з управління будинком, спорудою чи групою будинків(балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль за виконанням умов договору тощо);
• послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд(заміна й підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

Як бачимо, серед наведених видів житлово-комунальних послуг є й послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Тобто ці послуги є окремим (самостійним) видом житлово-комунальних послуг і, на відміну від наведеної в Законі № 417 послуги з управління багатоквартирним будинком, ціна на них є регульованою, а договори щодо їх надання повинні укладатися із кожним споживачем за формою, затвердженою постановою КМУ від 20.05.2005 р. № 529.

Отже, у нас виникла законодавча дилема:

• з одного боку, Закон № 417  передбачає: управитель багатоквартирного будинку надає, зокрема, послуги з утримання будинків та споруд і прибудинкових територій. І ціна на послугу є вільною (не регулюється), а для надання такої послуги у багатоквартирному будинку повинен укладатись один договір;
• з іншого— Закон № 1875 передбачає: послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій є окремим (самостійним) видом житлово-комунальних послуг, ціни на яких регулюються законодавством, а договори щодо їх надання повинні укладатись із кожним споживачем окремо.

При цьому, як зазначив Мінрегіон у листі, передбачені Законом № 1875 положення про послуги з управління будинком, спорудою чи групою будинків, НЕ містять норм щодо включення до складу останніх послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (див. ст. 13 Закону № 1875).

Таким чином, наразі в Законі № 1875 відсутня така послуга, як управління багатоквартирним будинком у контексті, наведеному в Законі № 417.

У зв’язку із цим Мінрегіон у коментованому листі наголосив на потребі внесення необхідних змін до Закону № 1875. Для цього наразі навіть розроблено проект відповідного закону (законопроект від 22.12.2014 р. № 1581), яким планується узгодити відповідні положення Закону № 1875 із Законом № 417.

Утім, повертаючись до визначення суті положень «управління багатоквартирним будинком»(п. 8 ст. 1 Закону № 417) і «управління багатоквартирним будинком управителем» (ст. 11 Закону № 417), Мінрегіон у коментованому листі звертає увагу: перше поняття є значно ширшим за своїм змістом, ніж останнє. А тому, навіть коли управління багатоквартирним будинком здійснюється управителем, то співвласники такого будинку можуть реалізовувати й інші свої права щодо управління багатоквартирним будинком (визначення виконавців послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; виконавців послуг з управління будинком, спорудою та групою будинків; установлення порядку користування спільним майном тощо).

12. Законом № 417 унесено було також досить важливі зміни до Закону про ОСББ. А саме:

• скасовано поняття членства в ОСББ (усі співвласники беруть участь у діяльності об’єднання);
• скасовано поняття кворуму на загальних зборах для прийняття рішень (скільки б співвласників не прийшло — загальні збори є правомочними, і голосування проводиться);
• змінено механізм підрахунку голосів (голоси рахуються не від кворуму, а від загальної кількості голосів співвласників);
• змінено порядок розподілу голосів (згідно із загальним правилом розподіл голосів здійснюється пропорційно площі, що належить співвласникам);
• уведено письмове опитування.

Окрім того, Закон № 417 чітко наголосив: статути ОСББ, які було затверджено ДО набрання чинності цим Законом (до 01.07.2015 р.) діють у частині, яка НЕ суперечить нормам Закону.

Тобто, через те що Закон № 417 закріпив чимало змін (зокрема — до Закону про ОСББ), доведеться внести зміни до тих статутів, що було затверджено до 01.07.2015 р.

Зверніть увагу!

Мінрегіон розробив Проект наказу Мінрегіону «Про внесення змін до Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Із його змістом можна ознайомитися на сайті Мінрегіону.